שריפה בדירה שכורה: מי אחראי לנזק ומה מכסה הביטוח?

שריפה בדירה שכורה יכולה להתחיל מכשל בתשתית החשמל, ממכשיר של השוכר, מעבודה של בעל מקצוע, משימוש במטבח או ממקור שמחוץ לדירה. לכן הדבר הראשון שבודקים הוא סיבת השריפה. העובדה שהשוכר גר בדירה בזמן האירוע לא קובעת לבדה שהוא אחראי לנזק.

בתוך שעות מתחילה לעיתים מחלוקת בין בעל הדירה, השוכר, חברות הביטוח והשכנים. המבנה שייך לבעל הדירה. חלק מהתכולה שייך לשוכר וחלק אחר לפעמים למשכיר. עשן, פיח ומי כיבוי פוגעים לא פעם גם בדירות סמוכות וברכוש המשותף. אותו אירוע יוצר כמה מוקדי נזק, כמה בעלי רכוש וכמה מסלולי ביטוח ואחריות.

לא מתחילים בשאלה מי משלם

אחרי שריפה בדירה שכורה כולם רוצים לדעת מיד מי ישלם, בעל הדירה, השוכר או חברת הביטוח. השאלה הזאת באה בסוף. קודם בודקים היכן התחיל מוקד האש ומה גרם להתלקחות, אילו מערכות ורכיבים נפגעו ולמי שייך כל אחד מהם.

אחר כך בודקים אם הנזק נשאר בתוך הדירה או התפשט לדירות סמוכות ולרכוש המשותף, אילו פוליסות היו בתוקף ביום האירוע ומה נקבע בחוזה השכירות לגבי ביטוח, אחריות ותחלוף. רק כשמפרידים בין השאלות האלה מתקבלת תמונה מסודרת של הנזק ושל הצדדים המעורבים.

ארבעה סוגי נזק בדירה אחת

מבנה הדירה

קירות, תקרות, ריצוף, דלתות, חלונות, ארונות מטבח, מערכות חשמל ואינסטלציה ומיזוג קבוע נחשבים בדרך כלל לרכיבי המבנה.

הנזק למבנה גדול בדרך כלל ממה שנשרף בפועל. חום מעוות חלונות ודלתות, פוגע בחיווט ובצנרת ומחליש חומרי גמר. פיח ועשן חודרים למערכות. מי הכיבוי מצטברים מתחת לריצוף, פוגעים בנגרות וחודרים לדירה שמתחת.

את ביטוח המבנה עורך בדרך כלל בעל הדירה. העובדה שיש פוליסה ושהמבטחת שילמה לא מכריעה מי גרם לשריפה. זו שאלה נפרדת.

תכולת השוכר

ריהוט, בגדים, מחשבים, מכשירי חשמל, כלי מטבח וציוד אישי של השוכר לא נכנסים לביטוח המבנה של בעל הדירה רק מפני שהיו בתוכה. שוכר שלא רכש ביטוח תכולה מגלה לעיתים אחרי השריפה שאין פוליסה שמכסה את רכושו.

גם כשיש ביטוח תכולה, צריך רשימה מבוססת של הפריטים שנפגעו, ובה הבחנה בין מה שנשרף, מה שנפגע מחום ומה שספג עשן, פיח או מי כיבוי. רשימה כללית של ריהוט, בגדים ומכשירי חשמל לא מספיקה כשהנזק משמעותי. כדאי לאסוף תמונות, כמויות, דגמים, מפרטים וגיל הפריטים, וגם בסיס סביר לעלות ההחלפה או השיקום.

תכולת בעל הדירה

בדירה מרוהטת יש לעיתים תכולה של המשכיר, כמו מקרר, תנור, מכונת כביסה, מיטות, ארונות שאינם קבועים ושולחנות. את הרשימה הזאת מכינים בנפרד מתכולת השוכר. ערבוב בין השתיים מוביל לכפל דרישות, לפריטים שנשמטו או לתביעה שמוגשת לפוליסה שלא מתאימה לבעל הרכוש.

שכנים ורכוש משותף

שריפה בדירה אחת פוגעת לעיתים בחדר המדרגות, בחזית, בגג, במערכת החשמל המשותפת, במעלית ובדירות הסמוכות. גם כשהאש לא מגיעה לדירה השכנה, עשן ופיח חודרים דרך פתחים, חללים ומערכות, ומי הכיבוי מחלחלים לקומות שמתחת ופוגעים בריצוף, בתקרות, בנגרות ובתכולה.

כאן נוסף רובד של אחריות כלפי צד שלישי. כל נזק כזה מתועד לפי הבעלים שלו, המיקום שלו והקשר שלו לשריפה, ולא נכנס לרשימה אחת עם שאר הנזקים. על התפשטות הנזק לדירה אחרת אפשר לקרוא במאמר על נזקי עשן ופיח אחרי שריפה בדירה סמוכה.

מי אחראי כשהשריפה פרצה בזמן השכירות

אין כלל שקובע שהשוכר אחראי לכל שריפה שפרצה בזמן שהחזיק בדירה. גם בעל הדירה לא אחראי אוטומטית רק מפני שהמבנה שלו. האחריות נקבעת לפי סיבת השריפה והנסיבות.

שריפה שהתחילה בתשתית קבועה, בלוח החשמל, בחיבור ישן או ברכיב שהיה באחריות בעל הדירה תיבדק אחרת משריפה שהתחילה במכשיר שהשוכר הכניס לדירה. וגם כשהשריפה התחילה במכשיר של השוכר, לא מסיקים מיד שהוא התרשל. מכשיר יכול להתלקח בגלל פגם, כשל פנימי או התקנה לקויה. מנגד, שימוש בניגוד להוראות, מקור אש שנשאר ללא השגחה או שינוי לא מוסמך במערכת החשמל רלוונטיים לבדיקת האחריות.

את מוקד האש ואת סיבת ההתלקחות קובע חוקר שריפות. השמאי בוחן את היקף הנזק, את הרכיבים שנפגעו ואת עלות ההשבה לקדמות. האחריות המשפטית נבחנת לפי הממצאים, החוזה והדין.

ביטוח מבנה, תכולה וצד שלישי

בשריפה בדירה שכורה פועלים בדרך כלל שלושה סוגי כיסוי. ביטוח מבנה מיועד לרכיבים המחוברים לדירה דרך קבע, לפי הגדרות הפוליסה. ביטוח תכולה מיועד לרכוש של המבוטח שנמצא בדירה, בכפוף להגדרות ולחריגים. ביטוח אחריות כלפי צד שלישי נבחן כשמישהו דורש פיצוי על נזק שנגרם לו.

פוליסת המבנה של בעל הדירה לא מחליפה ביטוח תכולה של השוכר, וביטוח התכולה של השוכר לא מכסה את מבנה הדירה. גם כיסוי צד שלישי לא מופעל רק מפני שהוגשה דרישה, והוא תלוי באחריות ובתנאי הפוליסה. בכל אחד מהמקרים שאלת הכיסוי נבחנת לפי נוסח הפוליסה הספציפית.

תביעת תחלוף שמגיעה אחרי שחברת הביטוח שילמה

גם כשחברת הביטוח של בעל הדירה משלמת על תיקון המבנה, הטיפול לא תמיד נגמר. אם המבטחת סבורה שהשוכר או גורם אחר אחראי לשריפה, היא יכולה להגיש נגדו תביעת תחלוף (שיבוב) כדי לקבל בחזרה את מה ששילמה.

לכן בודקים אם השוכר צורף לפוליסה, מה מעמדו בה והאם יש ויתור על זכות התחלוף. משפט כללי בחוזה או ההנחה שהדירה מבוטחת לא פותרים את השאלה. צריך לעבור על חוזה השכירות, נוסח הפוליסה, זהות המבוטחים, נסיבות השריפה והסכומים ששולמו. מידע נוסף נמצא במאמר על תביעת שיבוב בנזקי רכוש.

מה מתעדים לפני ניקוי ופינוי

אחרי שריפה יש לחץ לפנות פסולת, לנקות פיח, להוציא רהיטים ולהתחיל לשקם. בדירה שכורה הפעולות האלה מוחקות לא רק את היקף הנזק אלא גם את ההפרדה בין הרכוש של כל צד. אחרי שהמבנה הוגדר בטוח לכניסה, כדאי לתעד את הדברים הבאים.

• מוקד השריפה והאזור שסביבו

• כל חדר בדירה, גם חדרים שלא נשרפו

• מצב מערכות החשמל, המיזוג והאינסטלציה

• ריהוט ותכולה במקום שבו נמצאו

• סימני עשן, פיח וחום בחדרים סמוכים

• מי כיבוי, רטיבות ונזק לדירות שמתחת

• רכיבים שפורקו או פונו בעבודות חירום

• מספרים סידוריים, דגמים ותוויות של ציוד

• מסמכי כבאות, דוחות בעלי מקצוע והצעות מחיר

• רשימה נפרדת לתכולת השוכר ולתכולת בעל הדירה

פעולה בטיחותית או פעולה שנועדה למנוע החמרה לא מעכבים. אבל ככל שאפשר, מצלמים את המצב לפני שהפעולה משנה אותו.

שלחו תמונות של הנזק לבירור

אומדן שלא מפריד בין הצדדים מגדיל את המחלוקת

בדירה שכורה לא מספיק לקבוע סכום כולל לשיקום. אומדן מקצועי מפריד בין קבוצות הנזק, כי לכל קבוצה עשויים להיות בעלים אחר, מבוטח אחר ובסיס הערכה אחר. ההפרדה כוללת בדרך כלל את הקבוצות האלה.

• עבודות התיקון במבנה

• תכולת השוכר

• תכולת בעל הדירה

• רכוש משותף ודירות סמוכות

• פעולות חירום, פינוי וניקוי

• בדיקות תקינות למערכות ולציוד

• דיור חלופי לשוכר והפסד דמי שכירות לבעל הדירה

• עבודות פירוק, התאמה והתקנה מחדש

כשהקבוצות מעורבבות קשה לבדוק את האומדן, ונזקים נשארים לעיתים מחוץ לדרישה.

דיור חלופי והפסד שכירות

כשהדירה לא ראויה למגורים, השוכר צריך מקום אחר לגור בו. באותו זמן בעל הדירה נשאר לעיתים בלי דמי שכירות עד שהשיקום מסתיים. אלה שתי הוצאות שונות, והן לא נבחנות בהכרח באותו כיסוי.

כדאי לתעד כמה זמן לא ניתן היה להשתמש בדירה, מה הסיבה, אילו עבודות נדרשו כדי להחזיר אותה לשימוש וכמה זמן סביר לבצע אותן. קבלות על לינה, הסכמי שכירות זמניים, התכתבויות בין הצדדים ולוחות זמנים של בעלי מקצוע עוזרים לבסס את הדרישה. לא כל תקופת שיקום וכל הוצאה מאושרות מראש.

מה בודק שמאי רכוש אחרי שריפה בדירה שכורה

הבדיקה מתחילה בהבנה של מנגנוני הנזק. השמאי מתעד את המבנה ואת התכולה, מפריד בין בעלי הרכוש ובודק לגבי כל רכיב אם אפשר לנקות אותו, לתקן אותו או שצריך להחליף אותו.

הוא בוחן את הנזק הישיר מאש ומחום, את חדירת העשן והפיח לחדרים ולמערכות ואת נזקי המים מפעולות הכיבוי. הוא בודק אם נדרשים פירוק והתקנה מחדש, אילו בדיקות תקינות צריך לחשמל, למיזוג ולציוד ואילו עבודות נלוות נדרשות כדי לבצע את התיקון. הנזק לדירות סמוכות ולשטחים המשותפים נבדק בנפרד, והצעות המחיר מושוות לממצאים בשטח.

השמאי לא מחליף חוקר שריפות, מהנדס, חשמלאי או עורך דין. התפקיד שלו הוא להעמיד תשתית עובדתית וכספית ברורה, שאפשר לבחון מול הצדדים והמבטחות ובמקרה הצורך גם בהליך משפטי.

מתי חשוב לערב שמאי פרטי

בדיקה שמאית מוקדמת חשובה במיוחד כשבעל הדירה והשוכר חלוקים על מקור השריפה, כשחלק מהתכולה שייך למשכיר וחלק לשוכר, או כשלאחד הצדדים אין ביטוח מתאים. היא חשובה גם כשנגרם נזק לדירות סמוכות או לרכוש המשותף, כשחברת ביטוח העלתה אפשרות של תביעת תחלוף, או כשיש ויכוח אם רכיב מסוים ניתן לניקוי או צריך החלפה.

מצב נפוץ נוסף הוא אומדן שהתקבל בלי עבודות פירוק, התאמה, התקנה ובדיקות תקינות. וכשנדרשת חוות דעת לדרישה כספית או להליך משפטי, היא צריכה להישען על תיעוד שנעשה לפני שהדירה פונתה. פרטים על חוות דעת שמאיות לבתי משפט ולתביעות רכוש ועל שמאות נזקי אש ושריפה נמצאים בעמודים הייעודיים.

ככל שהפינוי והשיקום מתקדמים, קשה יותר לשחזר למי שייך כל פריט, מה היה מצבו ומה נגרם באירוע. הזמן הנכון לבדיקה הוא אחרי שהכניסה בטוחה ולפני שעבודות נרחבות משנות את המצב.

סיכום

שריפה בדירה שכורה היא יותר ממחלוקת בין בעל הדירה לשוכר. צריך להפריד בין סיבת השריפה, הבעלות על הרכוש, היקף הנזק, הכיסויים הביטוחיים והאחריות המשפטית. קיר שנשרף, מקרר של השוכר, ריהוט של בעל הדירה, פיח בדירת השכן ומים שחדרו לקומה שמתחת הם רכיבים שונים, ולא תמיד חלק מאותה תביעה.

חוות דעת שמאית מסודרת מתעדת את הנזק, מפרידה בין הרכיבים והצדדים ומציגה את עלויות ההשבה לקדמות כך שאפשר לבדוק אותן. היא לא קובעת לבדה אחריות משפטית ולא מבטיחה כיסוי ביטוחי.

שלחו תמונות של הנזק לבירור

חייגו עכשיו

שאלות נפוצות על שריפה בדירה שכורה

האם השוכר אחראי לכל שריפה שפרצה בדירה?

לא. בודקים את מוקד האש, את סיבת ההתלקחות, את התנהלות הצדדים, את התשתיות, את הציוד ואת המסמכים. העובדה שהשוכר גר בדירה לא מוכיחה שהוא אחראי.

האם ביטוח המבנה של בעל הדירה מכסה את הרכוש של השוכר?

בדרך כלל לא. ביטוח מבנה וביטוח תכולה הם כיסויים נפרדים, ותכולת השוכר לא נכללת אוטומטית בפוליסת המבנה של בעל הדירה.

האם חברת הביטוח יכולה לתבוע את השוכר אחרי ששילמה לבעל הדירה?

זה אפשרי. כשהמבטחת שילמה תגמולי ביטוח וטוענת שאדם אחר אחראי לנזק, היא יכולה להגיש נגדו תביעת תחלוף. בודקים את נסיבות האירוע, את נוסח הפוליסה, את מעמד השוכר בה ואם יש ויתור על זכות התחלוף.

מי מעריך את הנזק לתכולה?

שמאי רכוש מתעד ומעריך את התכולה שנפגעה. בדירה שכורה מכינים רשימה נפרדת לתכולת השוכר ולתכולת בעל הדירה, ומצרפים ככל האפשר תמונות, מפרטים ואסמכתאות.

אפשר להתחיל לנקות מיד?

פעולות בטיחות ומניעת החמרה מבצעים מיד. לפני ניקוי ופינוי נרחבים כדאי לתעד את המבנה, את התכולה, את הפיח, את הרטיבות ואת הרכיבים שהוצאו מהדירה.

מי קובע מה גרם לשריפה?

חוקר שריפות בודק את מוקד האש ואת סיבת ההתלקחות. שמאי הרכוש בוחן את היקף הנזק ואת העלויות הנדרשות לתיקון, לשיקום או להחלפה.