כל תביעה בגין נזקים לרכוש מצריכה לרוב חוות דעת של שמאי רכוש מומחה. במקרה של נזקים שנגרמו על ידי השוכר, אין ספק כי מינוי שמאי רכוש קריטי לתביעה. במאמר הבא נציג תפקידיו של שמאי רכוש בתביעה מול שוכר שגרם נזקים במושכר וסירב להתפנות.
1. הערכת נזקים שנגרמו על ידי שוכר למושכר:
שמאי רכוש מומחה בקביעת שווי לרכוש והערכת נזקים לנכסים. במקרה של תביעת נזקים משוכר מבצע השמאי בדיקה מקצועית ומקיפה של מצב הנכס ומספק דו"ח מפורט.
חוות דעת שמאי רכוש תכלול את כלל הנזקים שנגרמו ע"י שוכר בתקופת שכירות - למשל נזקים מהזנחה והעדר תחזוקה, מרשלנות, מ"שינויים והתאמות" (פירוק חלקי מבנה שונים ובניית חלקי מבנה אחרים במקומם) או חבלה בזדון.
מנגד, נזקים שנגרמו עקב גורמים חיצוניים ונזקים שנגרמו עקב בלאי בגין שימוש סביר יוחרגו מחוות דעתו של השמאי.
ניתן לסווג את הנזקים לסוגים שונים :
א. נזקים פיזיים למבנה: נזקים אלו כוללים כל פגיעה פיזית או שינויים ברכוש, כגון דלתות שניזוקו, חלונות שבורים, חורים בקירות או נזק לריצוף.
ב. נזקים לצמודי מבנה: נזקים לארונות קיר, ארונות מטבח, סוככים חשמליים, מזגנים, גופי תאורה וכד'.
ג. נזקים קוסמטיים: כוללים נזקים לא מבניים המשפיעים על מראה הנכס, כמו קשקושים או כתמים על הקירות.
ד. ניקיון ותחזוקה: עלויות הכרוכות בפינוי פסולת וניקוי הנכס כדי להחזירו למצבו המקורי.
ה. הפסדיים כספיים - דמי שכר דירה או שירות שלא שולמו על ידי השוכר.
2. בסיס לתביעת פינוי שוכר מהמושכר:
דו"ח שמאי מהווה מסמך מוכח ורשמי שיכול לשמש בהליכים משפטיים. זהו ראיה חשובה אם קיימת מחלוקת שמובאת לפתחו של בית המשפט. במקרים בהם יש צורך בצו פינוי שוכר מהמושכר, דו"ח השמאי יכול לספק בסיס מוחשי לפעולות משפטיות להרחקת הדייר. ניתן להשתמש בו כדי להדגים בפני בית המשפט את היקף ההפרה של הסכם השכירות.
3. קביעת שווי הנזקים שנגרמו על ידי השוכר / כימות הנזקים במונחים כספיים
תפקידו של שמאי רכוש להעריך כספית את עלויות שיקום הנזקים שניגרמו ע"י השוכר. הערכה זו חיונית לקביעת גובה תביעת הפיצויים.
4. קביעת נזקים עקיפים והפסדים כספיים
מעבר להערכת תיקון הנזקים הישירים שנגרמו על ידי השוכר, תפקידו של שמאי רכוש להעריך נזקים עקיפים שנגרמו על ידי הדייר לבעל הדירה או הנכס - למשל הפסד דמי שכירות והוצאות עבור אגרות ממועד פינוי השוכר ועד לסיום עבודות השיקום והפיכת הנכס ראוי לאכלוס מחדש. או במילים אחרות ההפסדים שנגרמים ממועד פינוי הדייר ועד החזרת המצב לקדמותו טרם כניסתו.